2018-03-28 16:22:54 来源：大河报
“现在手里有两套房，一年来房价没怎么涨，我有必要卖一套去做理财吗?”“南四环有一套安置房，3000多元每平方米，能买不?”“南龙湖的公寓有投资的价值没?”“我没有购房资格，置业顾问说花钱就可以‘硬过’，我能相信他吗?”……自《楼市百问》开通以来，我们每天都会接到很多读者发来的问题，对此，我们特别邀请“楼市微观”房管专家东郢为大家进行解答。
1.我现住在火车站西广场附近，去年卖掉一套南龙湖的房子，年底一冲动又在我们小区一楼买了一套房，现在后悔了，因为房价一年没怎么涨，加上房贷我倒贴进去十几万(若把首付放我们公司做理财给10个点的利息)。现在想卖一套做理财，有必要这样折腾吗?
答：A优质的房子，适合长期持有，一边获取长期稳定的租金收益，一边享受长期增值。因此，原则上不建议卖了。
B如果房屋品质一般，建议出售，然后买入三环外四环内品牌开发商开发的品质项目。
C如果你的年龄比较小，建议年轻的时候不要追求投资的现金流收入，而是放大杠杆，多负债，一边享受房贷的稀释，一边追求资产的溢价增值。
2.郑州管城区南四环郑新快速路旁，席村安置房3300元一平方，另交6万认筹金，全款付清，这种房子敢买吗?
答：能买品牌的，不买杂牌的;能买品质的，不买劣质的;能买商品房，不买安置房。如果没有任何的经济能力非得买的话，务必要在交易环节做好风险防范措施。
3.目前有一套南龙湖富田兴龙湾80㎡多层洋房，房贷还有4年还清。想再买套大面积房子，手里有40万现金，工作在港区，怎么选择?
答：如果是自住，按最适合自己居住的就好;如果投资，建议卖了远郊的房子，置换生活和工作方便的品牌开发商开发的品质住宅小区。
4.南龙湖42平方米的70年产权小公寓，精装修，8100~8400元一平方米，有没有投资的价值?
答：A70年公寓，本质上是成套住宅，属于限购限贷范围，如果资金允许，建议买入常规的两房或三房，毕竟，小户型也消耗掉一次购房资格及首贷资格。
B如果投资小户型公寓，建议买城市核心商务圈辐射范围内的，虽然售价偏高，但是租金收益有保障。
而远郊的小公寓虽然售价较低，但出租收益要远远落后于主城区内的优质公寓。
综上两点，建议放弃。
5.在二七广场附近工作，周边的旧房子适合买吗?小区太破了，停车位少。
答：因为房子太过老旧，且周边环境较差，无居住品质，未来升值空间肯定远远输于城市整体房屋平均涨幅。不建议买入。
如果在周边工作，追求距离方便，建议暂时在附近租住，或者购买品质地铁楼盘，远一点也无所谓，因为地铁方便。
6.想卖掉目前的大观国际，置换到北龙湖荣盛华府。如果置换荣盛华府，三年内不确定会不会住，持有的话，月供压力较大，按目前的政策，有必要再这样折腾吗?
答：大观国际是几年前的小区了，目前每平方米2.1万左右，处于高位横盘状态。
如果家庭月供有支撑，建议售出，卖出的房款作为荣盛华府的首付。短期内不住，可租出去，降低持有成本。
7.我没有购房资格，1月份定了一套南龙湖的房子，就要签合同了。置业顾问说能找人“硬过”，这事靠谱吗?如果让他们运作这些，签合同的时候需要注明哪些条款，警惕哪些坑?
答：这是违规行为。如果开发商授意置业顾问给予客户“硬过”承诺，建议让开发商书面承诺：如果《商品房买卖合同》无法备案，则房款在规定时间内全额返还。
