多主体供应体系助推“租购并举”

“租购并举”是我国解决城市住房难题的一项重要政策。多部委和一些重要城市也相继出台了一系列政策推动“租购并举”顺利实施。其中，构建多主体供应体系，已成为各个地方推动“租购并举”的一项重要举措。

但由于“租购并举”尚处试点阶段，不同城市政策各异。部分城市对如何引导、规范专业租赁机构成为市场运营主体，在政策上并没有明确规定。专家建议，专业租赁机构作为租赁市场的重要主体，在有效补充房源的同时，机构管理也亟须政策扶持和规范。

近年来，租赁市场政策红利不断释放。2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

为了催化、支持“住得起”又“住得好”的租赁市场，一批培育和发展住房租赁市场的扶持政策纷纷出台。专业租赁机构作为多主体供应体系的重要运营主体，也多次被提及。

2016年5月6日，住建部副部长陆克华在国新办新闻发布会上指出，我国由于缺少系统配套的政策支持，专门从事住房租赁的企业还不多，未来将从税收、金融等多方面进行政策扶持。在供需方面，为满足青年人、新市民的租房需求，允许将现有住房按要求改造后按间出租，并将制定单间人数上限等统一标准。

2017年8月29日，杭州市人民政府办公厅发布通知，指出住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。南京、武汉、成都也在同期陆续出台相关租赁扶持政策。早在2015年，上海市就颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》。

“从目前几大城市试点新规来看，各地都非常支持专业租赁机构的发展，尤其是对租赁住房开发投资商和运营管理服务商的金融、税收政策支持，以期能在住房租赁市场发展过程中的规范规则形成上和产品服务水平提升上，起到引领与示范作用。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。

据机构数据显示，一线城市2017年租房需求占全国需求总量的13%;成都、杭州、武汉、重庆等12个新一线城市的租房需求量占全国需求量的20%;在租金方面，2017年全国人均月租金同比上涨16.7%。供需和租金压力使得合租成为很多城市年轻人的租房选择，而专业租赁机构的规范化合租产品受到青睐。

“在上海、杭州等几个允许适当改造客厅再单独出租的城市，规范化运维管理的改造间可以在不增加房源套数的基础上增加一个房间的供给，同时整套房源内的单间租金还能降低20%至30%。在提高供给效率的同时，改造间的高性价比吸引了更多年轻人。”某租赁机构负责人对记者说。

刘洪玉表示，如果是大型专业租赁机构作为运营主体，将住房内的客厅合理改造为单间出租，就有条件做到有序规范、易于监管。在充分利用优质存量住房空间资源的同时，也可以为租住人群提供性价比更高的住房租赁服务。

各地受人口流动、产业发展等因素影响，租赁政策也略有不同。“北京因为其疏解治理的特殊定位，租赁扶持规定会有所不同。”有业内专家表示，从供需角度看，目前北京租房需求约有220多万套，存量约150多万套，而80%的房源靠存量提供，供需缺口明显存在，使得存量盘活显得尤为重要。而由专业租赁机构规范化运维的改造间等租赁产品，在提高供给能效和品质方面的优势还是相对明显的，建议政策可以合理引导、扶持和规范。

北京市政协十三届一次会议日前召开专题座谈会，黄轶委员也对扶持专业租赁机构运维管理存量房源提出建议。他指出，北京市发展房屋租赁市场，要以存量房源为绝对主体。应该鼓励租赁服务企业整合居民闲置的房屋等资源，集中管理。政府可以通过优惠税率，对租赁房给予一定税收优惠，鼓励空置房用于租赁;同时鼓励市场化力量改造更新一定比例的存量房;并将闲置的廉租房和公租房，交由专业的房屋租赁机构进行出租，以盘活闲置房和土地资源;鼓励规范化合租，支持推广“N+1”模式，即不改变房屋的主体结构，对房间进行隔断改造再对外出租。