2018-02-06 14:34:08 来源：河南商报
2017年，为遏制房价过快上涨，楼市调控全面升级，其严厉程度前所未有。2018年，郑州楼市降温是否持续?商报记者联系了多位业内人士，把脉2018年走势走向。
【提问】
调控政策会放松吗?
大幅加码或放松可能性不大
2018年预计调控政策大概率维持现状，大幅加码或放松的可能性不大。最大调整压力来自于金融杠杆的快速收缩和房地产信贷资金的监管。
——克而瑞郑州事业部总经理赵爽
2017年是房地产市场的调控年，近110个城市及部委出台超过250次调控文件或政策。这一年，“房子是用来住的，不是用来炒的”观念越来越深入人心，住房开始回归居住属性。
从全国房地产市场看，2017年，一线和热点二线城市房价涨幅回落，三、四线城市房价趋稳，房价过快上涨的势头得到遏制。
从郑州房地产市场来看，2017年，限购升级，进入“五限”时代，利率上浮，部分银行利率上浮幅度达到20%~30%，调控效果初步呈现，房价过分上涨趋势得到有效遏制，市场相对稳定。
在赵爽看来，在“房是用来住的，不是用来炒的”的总体定位和基调下，2018年政策面不会出现大起大落，但会因城、因地施策，分类调控。
美商置业郑东·龙湖一号总经理李涛说：“落户政策的放宽、‘智汇郑州’人才新政的出台等，释放出了一定的信号。事实上，前一段时间，价格监管、签约备案等相比最严时已经有所放松。整体上，我对2018年持谨慎、乐观态度。”
【分析】
政策、产品、竞争
三方共促房市提升品质
2017年是郑州房地产市场的调控年，2018年，则是郑州房地产市场的转型年。
从政策层面上看，中国经济仍然追求高质量、低增速发展模式;货币政策坚守“稳中偏紧”原则，“去杠杆、去通道、禁资金池”等动作将落地;楼市调控持续偏紧，消费者购房资格更为稀缺，投资性需求继续被压抑，故而对品质和服务的要求更高，倒逼开发商更加强化产品品质和综合服务意识。
从产品层面上看，住宅纯粹化将成趋势，主要表现为“去底商、去产业绑定、降容降密”，在高地价与“限价”政策双层作用下，未来趋势是主城区必将向改善化、高端化、精装化、科技化发展。
从行业竞争层面上看，目前，全国TOP50房企有38家通过拿地、合作、并购等方式，抢滩郑州，这些一线房企凭借强大的资金实力和品牌效应，从2017年开始超过本土房企，占据主导地位。2018年，郑州房市将是强者愈强，竞争更加激烈，拿地成本更高，不在品质上发力的开发商将会被逐渐淘汰。
【观点】
2018年是郑州房地产产品年
产品越精致越容易占领市场
李涛认为，随着人们对美好生活的追求，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子短缺，进入资源配置错误导致的不均衡不充分的问题。房子够了，但好房子少，优质城市的优质房产仍然是稀缺的，未来的市场还将由品质决定。
“土地稀缺情况下，产品做得越有特色、越精致，越能填补市场空白，越容易占领市场。房地产企业的定位应该是为城市居民提供高品质的生活，成为高品质的服务商。”李涛认为，2018年将是郑州房地产的产品年。
在租售并举与租售同权的政策推动下，未来，郑州房地产将会打造更多精品住房，以满足市场的刚性住房需求。这样供求两旺的发展态势，又将给郑州房地产市场带来哪些影响?
【提问】
房价还会继续涨吗?
总体平稳但长期看涨
“调地价、稳房价”已经在郑州房地产市场成为常态，加之限制性措施，2018年房价上涨的动力已经有所削弱，但房价长期看涨不可逆转。
——王牌智库首席专家、董事长上官同君
2017年12月14日，住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌在接受媒体采访时称，无论是从房地产市场发展周期规律，还是从房地产现状来看，房地产市场已经下行。
“所谓‘下行’就是房地产市场增长速度放慢。”顾云昌表示，2018年可能会出现房地产投资、销售和价格的低谷，但是总体来说不会有大起大落的现象。
具体到郑州市场，克而瑞郑州事业部总经理赵爽认为，在全国楼市整体下行的背景下，2017年郑州市场整体表现基本稳定。受供应不足和限购影响，郑州商品住宅成交量主城区同比明显下滑，但价格表现坚挺，原因之一是2016年楼王项目的集中入市。2018年，在市场调整和政策不放松的大形势下，郑州商品房的销售面积将继续回落，价格涨幅收窄或者回调。
【分析】
刚性需求持续存在
房价依然有上涨空间
“价格低谷应该出现在上半年，刚需可以考虑出手。”赵爽告诉河南商报记者。
河南大学中原发展研究院院长耿明斋认为，今年郑州楼市将呈现“平稳且小幅上扬”态势。“首先，宏观经济向好;其次，郑州作为国家中心城市，在大都市区建设任务下，全省的要素都会向郑州倾斜;最后，郑州作为人口净流入城市，刚性需求持续存在。这三点将直接带动房地产市场蓬勃发展。”
上官同君也认为，郑州房地产市场属于刚性市场，预计2018年乃至更长时间，还将继续保持供求两旺发展态势。长期看，房价还有上涨空间。
【影响】
租售并举的效果不会立现
需要3~5年周期
租赁住房市场的发展长远看将推动房地产供给侧改革，改变住宅供需结构，但这需要一个过程，眼下影响力还是有限的。
——河南大学中原发展研究院院长 耿明斋
十九大报告明确指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度”，明确将租房置于购房之前，住房租赁被确立为我国住房体系的重要组成部分。
郑州作为全国首批培育和发展住房租赁市场试点城市之一，计划到2020年，经营用地中新建、配建租赁住房3.8万套， 集体土地新建租赁住房达到5000套。
链家研究院的数据显示，中国租房的家庭比例为12%，和发达国家相比(英国37%，美国35%)，还有不小的上升空间，在未来几年，一、二线重点城市的租赁规模将会以10%的速度增长。在政策红利和旺盛的市场需求下，以长租公寓为代表的租赁市场热度将持续攀升。
谈及租售并举的影响，耿明斋认为，影响不会立马显现，需要3~5年的周期。
【观点】
租售同权
还有很长的路要走
支撑租售并举的重大调整是“租售同权”。目前，郑州出台了《住房租赁合同示范文本》(试行)以及“租房可落户”的相关举措，租房者的权益开始被重视和保障。但还有很多后续问题需要解决，相关细则需要出台，要实现真正的平权还有很长的路要走。
关于年轻人租房还是买房，美景置业郑东·龙湖一号总经理李涛认为，房子承担了中国人大量想象，不仅是公用福利的嫁接品，也是重要的金融资产，唯有认定房价不再继续上涨之后，放弃房产才是理性行为。
