2019-12-26 14:17:47 来源：北京日报
租房市场的陷阱有多少?进入长租公寓时代，除了虚假房源、合同漏洞、克扣押金外，违规租金贷、“爆雷”等问题也让租户频频中招。
昨天，住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，在房源真实性、中介禁赚差价等问题上重申，对长租公寓也有新要求：加强监管“高进低出”“长收短付”，指导设立资金监管账户，严查违规建立资金池等。业内分析，长租公寓将就此告别野蛮生长。
“禁赚差价”只针对经纪机构
“不让赚差价了，那长租公寓过去收的差价是不是就可以退给我?”新规发布后，有租户在社交媒体上如此反问。
《意见》要求，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。但需要注意的是，“不得赚取住房出租差价”的规定仅适用于房地产经纪机构，也就是常说的租房中介，并不包括长租公寓等租赁企业。更通俗地说，市场上的中介仅是居间服务，租赁依然是房东和租户签约，中介只起到居间服务的作用;而像自如、蛋壳这样的长租公寓是租赁企业，相当于二房东，先把房子从房东手中租来，再转租给租户，租户其实是跟租赁企业签约。
对于房地产经纪机构而言，“禁赚差价”也不是新规。2011年就发布的《房地产经纪管理办法》已明确，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。
但目前长租公寓企业赚的正是差价：先从房东手中以较低价格收来房源，进行简单装修后，再以较高价格租给租户。这不等于长租公寓可以随意涨价，此前多地住建部门都要求租赁企业不得哄抬租金。
严查资金池防“爆雷”
虽然本质上是租房，但长租公寓被调侃成“金融产品”。从去年开始，杭州等地长租公寓品牌出现了“爆雷”。
它们都走过同一条路：租赁企业先从房东手里收来房子、把房子以租金贷的形式租给租户;金融平台率先把租户需要支付的租金一次性垫付给租赁企业;后续租户不再向租赁企业付房租，而是还贷给金融平台。
“这之间的时间差、资金差给租赁企业可乘之机。”一家倒掉的长租公寓负责人向记者形容，因为可以提前从金融平台拿到租金，私设资金池，拼命扩张市场，抢占房源。但这笔钱本不属于长租公寓，而是应该付给房东。只要出现市场需求减弱、金融平台不再打款、向房东大量支付租金等情况，租赁企业就可能出现资金链断裂等问题，房东、租户全受牵连。中原地产首席分析师张大伟直言，长租公寓更大的问题是金融化带来的资金池，转移且随意动用房主的预期租金，存在上下游多重纠纷的隐患。
强力监管势在必行。相比过去住建部门单方监管，《意见》更强调了金融监管，并把银保监会纳入其中。《意见》首先拿“租赁贷款”开刀：贷款期限不得超过住房租赁合同期限，认真评估借款人的还款能力，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
高风险公寓面临资金监管
两种经营模式将面临强监管——“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)。
正常逻辑下，租赁企业会低价收房、高价转出，运营调整难免也会出现极少的“高进低出”。但大规模的“高进低出”暗藏隐忧。上述长租公寓负责人解释，大规模“高进低出”其实是高于市场价地收房、抢占房源，“租户不傻，不会高价租，于是企业为了回笼资金就不得不低价出租。这里面再配合着‘长收短付’‘资金池’‘租金贷’等操作，堪称玩火自焚。”他说。
由于相对隐匿，这类风险难被及时发现、有力监管。但这次的《意见》中明确，相关部门将指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
“资金监管的方式在二手房业务中已经实现，的确可以发挥很好的监管作用。”也有业内专家建议，租房业务金额小、交易频繁，具体监管模式还应该进一步探索。
