新轨道交通加入 房价不涨反跌

9月25日，北京大兴国际机场举行投运仪式，京南一片沸腾。如今，距离北京大兴机场正式通航已经过去了整整两个月，这座未来年吞吐量超1亿人次的新机场，俨然已经成为了京城南部最醒目的地标。

从规模及所处位置来看，大兴机场的横空出世势必会对周边区域的发展带来深远的影响，楼市自然是重中之重。

面对航空产业+人口涌入的超级红利，京南楼市表现如何呢?北京青年报记者近期实地探访了大兴机场周边，亲身感受了当地目前的楼市状况，以及正在发生的变化。

大兴：市场联动降价

一路向南，“人烟逐渐稀少”，这无疑是新机场周边带给我们的最大感受。宏伟的大兴国际机场实际上处在北京和河北的交界处，位于大兴区礼贤镇、榆垡镇及廊坊市广阳区之间，距离北京天安门约42公里。

以机场为核心，向南是被限购严格控制的廊坊、固安等地，因此对于北京购房人来说，大兴国际机场通航后，最直接的受益者就是大兴和丰台楼市了。

大兴区是近些年北京新盘供应较多的区域，无论是黄村板块还是瀛海板块、魏善庄板块或者庞各庄板块，都有大量的新盘入市。但在调控的影响下，新盘也不得不调低预期，纷纷低价开盘。

有机构统计数据显示，今年大兴已经有超过10个限竞房项目入市，销售均价在5万元/平方米左右。

受此影响，该区域二手房价格也从去年5万-6万元/平方米的高位，缓缓下行至目前的4万-5万元/平方米。

对于降价，绝大多数的新房开发商仍讳莫如深。一位瀛海项目的负责人对北青报记者表示，实际上公司并没有实质性的降价，只是拿了一些朝向、位置、楼层不好的房源做了点优惠，平均每平方米便宜几百。

相比之下，大兴的二手房则在不断下探中，即便是机场通航后的这两个月，也没有扭转下跌的势头。

以在售限竞房项目金地·悦风华来说，该项目位于京开高速东侧，临近五环路，销售均价为55016元/平方米。

而距离它不远的绿地西斯莱公馆，一套在售的99平方米两居室二手房，业主报价已降到500万元，单价约为50500元/平方米。

要知道去年底，二手房价格往往高于新房限竞房的价格，而如今，倒挂的差距被逐渐磨平。对于购房人来说，同样是总价500多万元的房子，一个买完就能入住，一个买完还得等上两三年，二手房的价格甚至更低，自然对限竞房产生分流。

在北京中原地产首席分析师张大伟看来，限竞房与二手房的竞争仍将持续，随着后续供应量的增加，位置不好的限竞房去库存恐怕会更加难。但压力也是双向的，大量限竞房的入市，也造成二手房必须要有足够的价格优势，才能脱颖而出。

工作并居住在大兴的张达(化名)就向北青报记者讲述了他的买房遭遇。上周末，早早吃过饭，张达就步行至和中介小陈约定好的大兴区彩虹新城小区，跟中介发微信说到了后，略等了几分钟，小陈就和同事李姐小快步地从门店赶到了小区门口。李姐说由于最近带看量都不多，每天就带一组两组客户，所以便跟小陈一同过来，方便帮忙拿钥匙看房。

张达由于今年刚拿到购房资格，在父母的支持下，打算买一套90平方米的房子。不过这一年下来，虽然看了不少房子，但每次都有这样那样的不满意。

“主要是担心买完就降价，毕竟是第一次在京买房，还是希望多挑挑。”张达告诉北青报记者，和中介看了多次房后，每个中介都告诉他，“相中的话，价格还能再谈谈”，这反而让他觉得价格一直没有触底。

这次小陈带张达看的是一个地铁边上的社区，张达在一套90平方米的南北两居室上，犹豫了很久。“两个卧室都挺宽敞，装修也保存较好，可以即买即住，位置还是在小区中间，噪音较小。就是价格是430万，单价差不多4.7万元/平方米。”

经纪人小陈看出了张达的犹豫，便补充道，“大哥，这小区环境很好，距离地铁也方便。这间90平的2室1厅，是正南正北的板楼，您别看挂牌价430万，不瞒您说，之前报价450万呢，但业主着急卖，我们能帮您谈到400万，这是业主的底线价格。”

见张达没回应，一起来陪着看房的李姐补充道，“这套房子装修保存的好，可以节省一大笔装修费用，还省时省力。您如果相中了，不妨约业主聊聊，见面谈得好说不定比400万还能低呢。”

“直降30万-50万，可以考虑，但会不会再降呢?”张达既心动又犹豫。

如今，像张达这样的人也代表了绝大多数买房人的心态，即期望房价再降降，又担心会买在高点。

“南城建设和机场开通确实有利好作用，但大兴楼市供应量太大，新房、二手房位置又集中，导致房价一直处于下行。”一位业内人士表示，2016和2017年里，大兴区域的上涨已经透支了新机场的利好，所以这次通航后，并未对楼市起到提升作用。

根据安居客的数据统计，大兴区11月二手房均价为42666元/平方米，相比10月份的42864元/平方米，又下跌了200元/平方米左右，环比跌幅约为0.46%，同比去年同期跌幅则达到了6.64%。

丰台：新轨道交通加入 房价不涨反跌

不只是大兴，新机场直接利好的另一个重要区域——丰台，也是二手房价格不涨反跌的代表。

众所周知，大兴机场线和新机场同一天开放。从南三环的丰台区的草桥站，只需要20分钟就能走完全长41.4公里的路程，大大提升了丰台与机场互通的便捷性。

但这样便捷的交通并没有对丰台二手房的价格起到想象中的拉升，相反，降价也难卖却成了这里的常态。

郭飞是丰台角门西一家链家的经纪人，他的好运气，似乎在2016年就用光了。

2016年，只有专科学历的郭飞凭借卖房一年就赚了70万元，在同胞3兄弟里，他是学历最差，却是挣得最多最风光的一个。

按照郭飞的设想，大兴国际机场开通后，丰台尤其是他所在的角门西，一定是成交爆发的时候。距离草桥只有一站地，生活配套齐全，人口密度大，又是四号线和十号线的交汇处，每一条都让郭飞信心十足。

但在2019年11月下旬，北青报记者探访时，郭飞却在门店里刷着电脑，有一句没一句地和同事聊着天。“你看我们这，经纪人都在屋里坐着，每天都来店里，有时一坐就是一整天。”郭飞抱怨道，“我们底薪很少，现在带看也是重要的考核指标，但实际上来看房的客户并不多，机场开通后，感觉市场更冷了。”

郭飞介绍道，现在很多经纪人都转做租赁了，之前他们门店做租赁的只有两个经纪人，现在做二手房不赚钱，租赁反而收入稳定些。

郭飞透露，他已经4个月没有交易记录了。

北京整体都在降温，即便有新机场的利好，丰台仍然不能独善其身。

姜帆最近急着要卖掉手中三环新城的一套房子，他在8月底时置换购入了一套朝阳区的三居室，协商得到6个月周期。按照姜帆的小算盘，他三环新城的房子距离草桥只有三站地铁，只要新机场一通航，肯定能卖个好价钱，既腾出买房名额又能支付一笔高首付。

但事与愿违，姜帆这套100平方米的房子，挂满3个月了，仍然没有出手。

“我最初挂牌550万元，就等着新机场开通后带着市场飞一波，没想到二手房越来越难卖。”姜帆说，10月底，他降价到530万元，但还是没有满意的客户，不得已，刚刚调整为510万元，希望能赶快卖掉。

“最低500万吧，6个月周期过去一半了，1月份还有元旦和春节，千万别耽误了新买房子的签约。”

姜帆一直想不通，新机场拉动这样的利好，怎么这次就不灵了呢?

北京：二手房已连续下跌6个月

大兴和丰台只是北京二手房走势图的一个缩影。根据贝壳找房的数据显示，自今年3月份贝壳指数(北京二手房成交价格)达到了62817元/平方米之后，二手房价格一路下跌，10月份贝壳指数为60894元/平方米，6个月时间均价跌了约2000元/平方米，跌幅约3%。

来自安居客的数据也显示，截至11月25日，北京16个区域二手房销售价格环比10月均有不同程度的下降，且降幅较大。其中门头沟区降幅最大，达4.94%，其次是房山区和延庆区，降幅超过2%，另外东城区、石景山区、通州区、大兴区、顺义区降幅超过1%。

“贷款难度太大，外加限竞房供应井喷，导致北京二手房市场的购买力不足。”张大伟解释道，“目前北京的信贷政策非常严格，市面上大部分房源都很难做到高贷款，这就增加了买房的难度。”

“另外，限竞房井喷则是另外一个问题。当前限竞房供应量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，总价集中在400万─500万元，和二手房价格接近，致使购房者有非常丰富的选择空间，这对二手房市场的打击也非常明显。”张大伟进一步指出。

根据中原地产研究院的数据，北京入市的限竞房项目普遍降价10%左右。一手房的降价促销，对购房人群产生了分流效应，也开始倒逼部分二手房房东主动进行降价。

从二手房网签数据来看，10月份北京二手房市场成交仍处于低位，全月北京二手住宅网签量仅8844套，环比上个月下降28.2%，同比去年同期微降0.4%。业内预计，11月份二手房的成交也将维持在万套上下。

又到年底买房时?

二手房连续下跌，即便新机场通航都没能拉升，是否意味着年底又是一次购房机会的来临呢?

对此，麦田房产分析师表示，目前北京二手房总体市场仍处于低位波动状态，在当前市场环境下，购房者观望情绪较为明显，市场成交节奏放缓;而另一方面，业主的预期持续降低，价格方面有所松动，议价空间持续扩大，这对于接下来年底成交量的提升有一定促进作用。

合硕机构首席分析师郭毅也表示，2020年北京楼市企稳回升的概率要更高一些。第一，从土地供应上看，今年北京加速供地，并放松了对土地市场的管控。13宗未限价地块、14宗未限“7090”的地块陆续推出，意味着明年的楼盘定价不再是统一限价。第二、包括城市副中心、2022冬奥会、城南行动计划、新机场临空经济区……这些千亿级的投资，一方面带来财政缺口的加大，为紧绷的调控带来一丝松动的机会，另一方面，城市界面的焕新、城市功能的提升、产业布局的变革、城市资源的分流，成为促进住房改善升级的最大诱因。

张大伟则表示，在房住不炒的背景下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会太大。楼市最困难的时期也已经过去了，未来判断市场主要看5年期的利率是否会再次降低。

另外，最近各种政策频繁发布，宽松为主，但宽松的幅度并不大，对于市场来说，也很难全面升温，但市场上已经开始出现高性价比的房源、优质的二手房和急着出手的二手房。

对于二手房的持续降价，有业内人士认为，这是到二手房捡漏的时候了。第一，时近年底，业主的财务状况各有不同，急于用钱的业主往往会以较低的折扣把房子出手。

第二，二手房降价将非常普遍。大幅降价的房源个案对其他二手房形成了示范效应，买到心仪二手房的概率更高了。

第三，新房市场与二手房相互制约。曾经北京新房由于限价的因素，往往与区域二手房价格形成倒挂，但如今随着二手房价格的调整，这种倒挂已经不再明显。这也意味着买方市场的到来，无论新房还是二手房，属于买房人的好时机或许就要来了。