楼市“见底论”言之过早

没有挨过寒冬，必定迎不来春夏。

然而，之于楼市，之于当下的北京市场，这样的周期要更久，久得有些看不到未来。

有人说，站在未来，今年可能是最好的一年。或许这不是坏事，冰封的市场教会了我们如何做产品，如何做营销，如何活下去。我们在2019年，看到了“神户型”、“增量加装”、“区域凝聚”，看到了行业的努力，看到了探索中的未来。于是，在2019年的最后一个月，北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问 2019》，我们一起复盘一起走过的2019。

近期，“北京房地产市场进入最长下滑周期”成为热词。北京商报记者从多家机构获得的数据显示，随着库存攀升、杠杆下降，11月北京新房成交均价由1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米，二手房方面更是出现了连续四个月的下滑，创造了“最长下滑周期”;另一方面，来自多家贷款机构的消息均证实，对房价有相当指导作用的“二手房评估价”已经基本下探到与房价持平或9.5折，而在本轮调控初期，这一数据曾经下探到8折，换句话说，从这一指标看，北京市场的水分已经挤掉15%左右，购房者不禁要问：市场的底部到来了吗?

积压的库存

临近年末，北京各房企为了冲刺业绩纷纷加快推盘节奏，然而具体成交量却未能达预期。北京中原市场研究部统计数据显示，11月单月北京新房新增供应量增至7144套，环比增加58%，但成交量仅为2875套，远低于10月的3281套，环比下降12.37%，同比微降1.13%，环比同比双双下滑。成交均价也由今年1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米。

据中原地产首席分析师张大伟介绍，截至12月8日，今年北京合计新房供应44110套，成交量为33880套，超过了前两年的数据。但因为供应量太多，所以库存持续积压，当下北京新建住宅的上市库存量高达77336套，这可以说是最近八年的最高纪录。

张大伟进一步表示，限竞房已成为北京市场的库存主力，特别是最近两年，北京入市的限价房合计高达5.68万套、真实网签成交2.37万套，库存积压了3.3万套，相当于北京全市新房供应量的43%。目前北京合计已经供应了105宗限竞房住宅地块，已经入市供应的商品房住宅面积为666.54万平米(其中大约有100万平方米的配套部分)。也就是说，已经入市的限竞房住宅土地，合计大约有400万平方米左右，大约还有3.5万-4万套的潜在供应量。叠加真实的未预订的2.7万套库存，限竞房这个品类，还有大约6.5万套的总供应量。

新房市场面临“高库存”风险，二手房市场也不容乐观。国家统计局数据显示，今年7-10月，北京二手住宅成交均价连续4个月出现下滑。这是2018年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。

成交量方面，据北京中原市场研究部的统计数据显示，北京二手房成交量自今年3月出现了一波小高潮后，成交量持续走低，10月达到最低点，仅成交8844套。11月北京二手房市场成交量环比明显回升，但全年热度仍处于下行状态，与2018年全年15.34万套成交量相比，今年前11个月仅达到约13万套。一个月的时间，2.34万套的成交量“沟壑”难以填平。

焦虑的市场

事实上，随着楼市调控政策不断升级，北京楼市渐入“买方市场”，各大开发商纷纷开展抢收行动，打折促销不断。

在东部，今年3月开盘的通州首开·香溪郡，近日因为部分在售房源下调价格而引发前期购房者的投诉。据购房者反映，同样面积的90平方米小三居在售卖之初定价为4.2万-4.5万元，总价约400万元左右，而在抢收期间，该项目推出了有团购等优惠的特价房，单价最低约在3.8万元/平方米左右，相当于给出了60万元的折扣。

对于同面积段房源的价格差异，首开·香溪郡项目销售人员回应北京商报记者时给出了“房源价格变动基于市场”的回答，可见市场竞争的残酷。

在城市的西南部，位于房山区良乡镇的限竞房项目——旭辉城，同样采取了大幅让利的措施来吸引客群。据北京商报记者走访发现，最高限价为38994元/平方米的旭辉城，在售房源售价已调整至3.3万-3.6万元/平方米，据当地多家渠道商证实，这一项目年内最低价出现在“十一”前后，当时的特价房曾经下探到2.9万元/平方米。

在北部片区，12月初刚刚开盘的华润橡树珑湾项目，也企图以“保本”销售在竞争白热化的市场中脱颖而出，该项目开盘便以3.3万-3.6万元/平方米的销售均价引发市场热议。与限定均价43467元/平方米相比，该项目直降近1万元。以其主力户型90平方米小三居测算，该项目优惠近90万元。

合硕机构首席分析师郭毅分析称，当下北京楼市略显低迷，去化难导致各房企纷纷开展打折促销活动。目前北京市场以“小户型、低总价”的限竞房为主，产品同质化严重，开发商不能在产品上“做加法”调动购房者的积极性，就只能在价格上“做减法”以此实现快速去化的目的，以价换量或是房企最无奈的选择。

新房市场打折促销“火热”，北京二手房市场因交易成本高企，更是不断下行。近日西城区某大户型房，挂牌总价为2400万元，但由于卖家急需现金流，最终该套房子以2100万元的总价成交——相当于直接优惠300万元。 而且这还不是个例，北京二手房市场已经迎来了普遍降价。某房屋中介经纪人甚至放言，二手房源挂牌价和成交价之间，100万元以内的差价空间“都可以谈”。

上述案例虽并不能代表北京的全貌，但也可以从市场层面反映出北京楼市低迷的现状。

见底论言之过早

虽然说今年以来北京新房、二手房市场状况都不容乐观，但整个楼市基调仍旧以“稳”为主。郭毅表示，房地产调控的宗旨是以“稳”为主，所以不管是北京等一线城市房价的“保值”，还是三四线城市房价的“虚高”，政策出台的目标都会在保障房地产市场稳定的前提下来进行，既要防止房价大涨，也要避免房价大跌。

在郭毅看来，目前判断北京楼市处于底部还言之过早，毕竟一线城市的“底蕴”尚存，但降温的趋势确实已经显现，这个状态会延续多久其实很难判断。一方面会受到整体经济大环境、就业质量、居民收入预期的影响;另一方面房地产调控政策起到至关重要的作用，什么时候会出现一个明显的松动，作为一线城市的北京会第一时间有所反应。

“坚持‘房住不炒’，防止大起大落，与其说什么时候‘沉底’，不如说什么时候回归理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，随着房地产调控政策的不断加码，楼市整体已告别此前的“暴利”逐渐回归理性，商品房的投资属性被不断弱化，炒房者的退出、房企的谨慎态度，都将有助于促进房地产市场的健康发展。

严跃进认为，楼市调控政策出现了宽松的信号，才可能对需求产生一个更有力的带动，此前5年期LPR的下调已经给市场预留了较大的想象空间。11月20日，最新LPR(贷款市场报价利率)报价出炉，1年期LPR下调5bp至4.15%，5年期以上LPR同样下调5bp至4.8%。其中，5年期LPR自8月20日亮相后首次迎来下调。

一般而言，5年期以上贷款大部分是房贷，央行降息出现5年期LPR的降低，这也意味着刚需购房客群的房贷成本将进一步降低，与“房住不炒”大的方针相契合。严跃进计算称，对于一套100万元贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元。

2019年还剩下不到一个月的时间，面对错综复杂的市场环境，刚需客群持续观望态度浓厚，买房子怕赔本，不买房子怕涨价。对此郭毅表示，从“房住不炒”大的政策背景来看，未来LPR利率将更多优惠刚需客群。如果买房是以自住为目的，那么就不要太关注短期的价格波动，未来楼市整体将以“稳”为主，房价也将趋于稳定。