2018-01-24 08:41:26 来源：大河网
大寒刚过，还没到春天，郑州土地拍卖市场就已经开始升温了。22日，南龙湖5块地集中出让，由于“不熔断、不限价”的特性被各大房企和媒体关注。最终，每块地都经过数百轮的竞争，5块地总揽金49.2亿元，龙湖、雅居乐各落一子，正商独享3宗被称为“最大的赢家”。
这5宗地的拍卖影响不小，地价上涨到1500万/亩，楼面价也突破7500元/㎡。不少中介和置业顾问开始炒作，“南龙湖房价将涨到13000元/㎡，没买房的抓紧了。”一时间议论纷纷，南龙湖房价真的要涨?
【亮点】5块地均为净地不限价
从区位来看，这5块地位于南龙湖祥云路、郑新快速路附近，北面紧挨绕城高速，未来规划有地铁16号线。
5块地容积率均为1.0~3.0之间，为政府收储用地，净地出让，这意味着，房企拿完地就可以投入开发，大大缩短了开发周期。
值得一提的是，这5块地采取“价高者得原则”确定竞得人，也就是说，跟以往市内土地不一样的是，这5块地不熔断、不限价。
有业内人士认为，南龙湖本次5连拍吸引了碧桂园、金科、招商、北京东亚标志投资、保利、雅居乐、中骏、华润、万科、龙湖、华夏幸福、正商、建业、亚新、锦艺、康桥、浩创、航空港兴港投资等企业参与。
从竞拍前一天起，南龙湖已有项目开始封盘。“上面领导认为，第二天的拍地跟之前的‘郑纺机’一样，肯定会引起业界轰动，从而导致这边房价的上涨，卖一套就亏一套，想看看动静再说。”南龙湖区域一楼盘置业顾问小李说。
【竞拍】竞争激烈最高鏖战400多轮
最先开拍的是6号地，6号地约65.2亩，起拍单价650元/亩，楼面底价3250元/㎡，每次加价幅度100万元。
经过408轮的鏖战，被正商收入囊中，总价为8.01亿元，溢价率89%，每亩成交单价为1228万元，打破之前纪录。楼面价也突破6000元/㎡，达到6141元/㎡。
随后出让的是7号地。7号地紧临6号地，也是65.2亩，经过近400轮的较量，被龙湖地产以9.22亿元的总价拿下，溢价率为117%，每亩单价达到1414万元/亩，楼面价也达到7068元/㎡。
知情人士透露，此前龙湖多次参与郑州拍地，包括北龙湖3连拍，但每次都铩羽而归，迟迟进不了郑州市场。这次一举拿下7号地，标志着龙湖地产正式进驻郑州。
随后8号地进入土拍程序，8号地占地78.3亩，起拍价5.09亿元，每亩底价650万元。
经过436轮竞价，最终被雅居乐以11.7682亿总价拿下，地价高达1504万/亩，楼面价达到7516元/平米，溢价率131.28%。
“如此高的地价和楼面价应该是目前南龙湖区域最高的一宗地了。”一名业内人士分析称。
9号地和10号地紧挨求实路。经过261轮竞争，9号地被正商以10.2416亿摘得，地价也达到了1458.71万/亩，楼面价达到7293.80元/平米，溢价率为165.22%。
同样，10号地也被正商以9.9549亿揽入怀中，地价高达1458.17万/亩，楼面价达到7290.42元/平米，溢价率165.12%。
至此，南龙湖5连拍落下帷幕，这5块地每亩单价最高为1504万元，楼面价来看，最高为7516元/㎡。而在之前的2017年11月28日，恒大拿下的“37号地”折合每亩单价仅为501万元，楼面价为3004元/㎡。
不到两个月的时间，南龙湖的地价从501万元/亩上涨到1504万元/亩，楼面价从3004元/㎡上涨到7516元/㎡，“即使是这次的5块地的位置更好，但是这样的价格依然不可思议。”一名业内人士感慨称。
【分析】什么原因让房企“饥不择食”?
动辄400轮的竞价着实让拍地更加白热化，那么是什么原因导致房企如此不计成本甚至饥不择食地抢地?
“归根结底还是郑州房企多、地太少。”某一线房企投资拓展总监李先生称，现在郑州土地市场是“僧多粥少”。2017年，新入驻郑州的百强房企有9个，如泰禾、新城、正荣、远洋、东原、佳兆业、世茂等。算上这次的龙湖，目前，全国20强房企已全部进驻郑州，郑州已累计进驻百强房企51个，房企竞争压力不小;此外，意向进入郑州的还有20多家，如中南、首开、中国铁建、中国中建、金辉、越秀、中骏等。
在供地方面，据郑州一家权威机构发布的数据显示，2017年郑州主城区经营性用地计划供应17775亩，实际供应7539亩，全年供应完成率仅为42.4%。
李先生称，由于地太少，不少房企为了拿地甚至不得不跑到地级市，这次南龙湖一下子挂出5块净地，年底手里有钱的房企都会过来抢。“但是可以看到的是，2017年郑州城改地所占的比重在下降，净地在增加，这是一个向好信号。”
除了买一手地外，就没有别的办法弄到地了?“也不是，购买二手地或者跟有地的公司合作都是行之有效的办法。”李先生称，但是这样一来，主动权就掌握在别人手里，而且通常有地的公司会跟多家房企接洽，互相竞争也很厉害，想达成合作也是非常难，“因此不少房企的第一选择还是拿一手地，实在抢不到再想其他办法。”
【预测】南龙湖的房价真的会疯涨?
按照这5块地6100元/㎡~7500元/㎡的楼面价，有人分析称，7个月到1年半之间，待这些项目面世后，房子将卖到14000元/㎡。
而此时，不少中介和南龙湖楼盘的置业顾问开始在朋友圈炒作“南龙湖拍出新地价，目前全部封盘，等待调价”“南龙湖房价将涨到13000元/㎡，没买房的抓紧了”……有的项目甚至直接发海报公开表示“价格全面上调”，一时业内议论纷纷，持币观望者开始焦虑起来。
那么，到时候房价真的会涨那么高吗?
对此，不少专家持怀疑态度。河南商业经济学会会长宋向清认为，虽然这5个项目处于南龙湖的北边，距离城区最近，但是毕竟在南四环以外，不通暖气，学校、医疗等配套更是不能与市区相提并论。
从房价来看，距离最近的管城区均价为13000元/㎡~14000元/㎡，在中央多次强调“房子是用来住的”背景下，目前郑州的调控依然没有放松迹象，管城区的房价将会持续稳定很长一段时间。而未来，南龙湖的房价不可能超过配套更为优越的管城区。
“我觉得南龙湖房价很难再像当年‘郑纺机’一样疯涨了，‘韭菜’都被割完了，想拔苗助长都没有苗可拔!”克而瑞信息集团河南区域总经理赵爽称。
南龙湖一楼盘销售经理也分析称，经过这次5连拍，南龙湖的热度会增加，但是房价不会立马上涨，因为区域价值并没有实质性的提高。目前附近的楼盘中，浩创梧桐郡均价9500元/㎡，龙湖锦艺城均价10500元/㎡，永丰乐城均价10000元/㎡，正商智慧城均价10000元/㎡，“通过这次5连拍，想让周边上涨3000元/㎡不太现实。”大河报记者孙煊哲
