郁亮：万科作为发展商的时代已经过去 转型配套服务

“万科作为发展商的时代已经过去了，我们是为城市发展做贡献，做配套服务的角色，这更符合我们对未来行业的定位。”12月8日晚，在万科A(29.820,-0.13,-0.43%)(000002)于厦门举办的南方区域媒体交流会上，董事会主席、首席执行官郁亮说。

当晚，郁亮身着红色纽扣白衬衣外罩了一件黑底蓝花小开衫的郁亮，站在由水池临时改造而来的一个舞台上，由厦门万科谈到了整个万科集团的转型。

厦门万科样板

“我已经三年没有来厦门了，3年前，厦门万科还是一个非常标准的房地产开发商。今天，厦门万科已经是万科城市配套服务商的一个代表，已经从发展商转变成城市配套服务商。”郁亮说，这3年变化很大。

在这次交流会上，万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官张纪文透露，6年前，厦门万科接受了一个任务。“那时，我们觉得未来房地产的市场可能不是这样，是怎样我们也不太清楚，但厦门公司能不能做一些尝试，让我们看看这个市场未来会变成怎样?”

厦门万科很快就摸索出一条路来，成为万科所有城市公司中第一个做出租公寓的公司。做了长租公寓之后，厦门万科又做了办公系列的创业社区。在这种提供城市配套服务的思维下，厦门万科还往上叠加了社区商业、梅沙教育、智慧停车等业务。张纪文称：“这些新业务已成为万科厦门公司最核心的业务。”

目前，除了传统的地产开发之外，厦门万科有10家长租公寓、4座社区商业、6座产业办公楼、1所全日制幼儿园、7个社区营地、1个户外营地、一套智慧停车系统。张纪文说，万科南方区域包括深圳、广州、东莞、佛山、南宁、长沙、福州等城市在内也在共同推进“像厦门一样的万科业务”。

郁亮说，厦门万科只是万科在向城市配套服务商转型路上的一个样板，“希望万科在进入其他的城市时，也能够完成这样一个转变。”

“美好生活场景师”

在此前，万科举办的上海区域媒体交流会上，郁亮提出：“万科希望做美好生活场景师。”

为了解释“场景师”概念，他指了指脚下的舞台：“明明是一个水池，我们把它变成一个舞台，这个是场景师做的事情。为‘美好生活’，我们作为城市配套服务商，就需要来做各种各样美好的场景来配合。”

此前，万科披露的2017年11月份销售简报显示，2017年1~11月，万科累计实现合同销售面积3141.9万平方米，合同销售金额 4676.5亿元。这一数据，落后于碧桂园和恒大。

郁亮似乎无意发表对行业的观点，只提万科自身：“万科作为发展商的时代已经过去了，我们是为城市发展做贡献，做配套服务的角色，这更符合我们对未来行业的定位。”他把城市服务配套服务商定位为服务业。

事实上，早在2015年万科就多次提出向城市配套服务商转型。在传统住宅业务稳步发展的同时，万科有序推进物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等拓展业务，同时，多方位探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。

在万科向城市配套服务商转型的路上，万科物业走在最前头。万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全在交流会上表示：“2014年起，集团同意万科物业市场化，截至目前，万科物业在全国管理2287个项目，其中52%非万科开发，26%非住宅项目。

今年年初，万科物业引入两家战略投资者博裕资本与58集团，标志着万科物业自市场化变革后的再次转型。朱保全称：“接下来的3年，我们很可能不是挣钱的3年，而是花钱的3年。我们不会把物业当作金矿去挖，而是想办法去改善居住环境。”目前，万科物业管理的非万科开发的物业，业主满意度、物业费收缴率、设备完好度均偏低，朱保全称这些都需要资金来改善。

“从今天来看，城市配套服务商战略把一个城市的需求综合的表达出来。”郁亮说：“我们有信心在未来的一段时间后，大家评价万科时不再是和发展商联系在一块。”