明年房地产市场重在机制建设 满足住有所居的目标

2018年是改革开放40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。刚刚结束的中央政治局会议对如何开展2018年经济工作作了定调和部署，并且连续第三年对房地产工作作出了具体安排。

会议提出，2018年将“继续坚持稳中求进工作总基调”，并“坚持新发展理念，紧扣我国社会主要矛盾变化，按照高质量发展的要求”来开展各项工作，确保打赢“防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的攻坚战”。具体到房地产方面，会议特别强调要“加快住房制度改革和长效机制建设”。

中央之所以在此次会议上特别对房地产工作作出安排，既是推动经济高质量发展的现实需求，也是防范化解重大风险的迫切需要，同时也是发展房地产市场的当务之急。

首先，会议指出，“推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求”，要实现高质量发展，就必须在相当程度上放弃对高速度的追求。我们注意到一些表述上的变化。去年提出的“适度扩大总需求”，被“大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革、效率变革、动力变革”而代之，这意味着“稳增长”在各项工作中的权重应该会弱于上年，这与十九大报告对经济翻番目标的淡化相呼应。在这种情况下，房地产业作为“稳增长”抓手的作用也会相应减弱，转而会通过相应的制度改革和机制建设，满足人民住有所居的目标。

其次，会议提出，“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效”。目前我国的宏观杠杆率虽然有所下降，但总体仍然偏高，特别是居民部门的杠杆率在过去两年中急剧攀升，与一二三线城市房地产市场绵延不绝、此起彼伏的暴涨相叠加，共同推动了房地产泡沫的膨胀。借用目前流行的说法，房地产泡沫无疑已经成为一头最大的“灰犀牛”，房价暴涨和暴跌都可能引发系统性风险，因此，要实现“防范风险工作取得积极成效”，必须要避免房价的大起大落，尽快完善房地产市场调控机制。

最后，会议强调，要“加快住房制度改革和长效机制建设”。这已经是政治局四季度会议连续第三年直接对房地产工作进行部署安排，相比于2016年提出的“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，今年则是“加快建设”，已经由理论层面进入到了实践层面。主要原因，在于各地近一年多来出台了一系列调控政策，但不少属于相机抉择的短期行政手段。在房价已经企稳的背景下，有必要尽快推出长效机制，以巩固调控成果和稳定市场预期。

可以预期，2018年将成为房地产市场的机制建设年，包括我们提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，以及财税制度、户籍制度、平台建设等房地产长效机制都将在2018年取得重大突破，房地产市场也有望结束过去几轮“调控时松时紧、房价大起大落”的局面。